Mesmo fazendo parte do cotidiano da maioria das edificações, muitos têm dúvidas sobre como conduzir o processo e outras questões técnicas e administrativas relativas à Autovistoria
Para auxiliar os responsáveis técnicos, os responsáveis pelos imóveis e os ocupantes, selecionamos algumas perguntas frequentes:
O que é vistoria técnica?
É uma inspeção predial realizada por profissional ou empresa legalmente habilitados, com o objetivo de avaliar o estado geral da edificação no que diz respeito à sua conservação, estabilidade e segurança. O profissional atua como uma espécie de “clínico geral” da edificação, fazendo um diagnóstico geral e recomendando, quando for o caso, exames complementares, execução das medidas reparadoras, que poderão envolver profissionais com diferentes especializações.
O que deve ser vistoriado?
O que exatamente precisa ser vistoriado será definido pelo profissional contratado conforme as especificidades de cada edificação. Ele, como profissional qualificado e legalmente habilitado, saberá definir o que terá que vistoriar para atestar as condições de toda a edificação no que diz respeito à conservação, estabilidade e segurança.
Os responsáveis pelos imóveis devem ficar atentos às conclusões do laudo para que estas se refiram a toda a edificação, aí incluídas as partes comuns, autônomas, cobertas, descobertas, fachadas etc. Para auxiliar essa checagem, vá até o CHECKLIST para saber os principais sistemas construtivos que devem ser inspecionados, assim como os aspectos que minimamente devem ser verificados em cada um desses sistemas.
Como posso saber quem é o responsável de um imóvel?
De acordo com o § 2º do artigo 1º da Lei Complementar nº 126/2013, “entende-se por responsável pelo imóvel para os efeitos desta Lei Complementar o condomínio, o proprietário ou o ocupante do imóvel, a qualquer título, conforme o caso”.
Que tipo de profissional deve ser contratado pelo responsável do imóvel para realizar a vistoria?
A vistoria técnica deverá ser efetuada por Engenheiro, Arquiteto e Urbanista ou empresa legalmente habilitada nos seus respectivos Conselhos Profissionais (CREA-RJ ou CAU/RJ).
Em qualquer trabalho contratado, deve-se exigir o número do registro profissional e a apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) do Engenheiro ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) do Arquiteto.
A Autovistoria é uma tarefa multidisciplinar?
As vistorias nas edificações serão realizadas por equipe multidisciplinares ou não, dependendo do tipo da edificação e da complexidade dos sistemas construtivos existentes. O número de profissionais envolvidos na Inspeção Predial e a complexidade da edificação definem o nível de inspeção a ser realizada, que pode ser classificada em:
Nível 1: Edificações mais simples, normalmente sem a necessidade de equipe multidisciplinar. Exemplificando: casas, galpões, edificações com até 3 pavimentos, lojas etc. Profissionais: Arquiteto e Urbanista ou Engenheiro Civil.
Nível 2: Edificações residenciais e comerciais sem sistemas construtivos complexos como climatização, automação, elevadores etc. Deverá possuir equipe multidisciplinar. Profissionais: Arquiteto e Urbanista ou Engenheiro Civil, além do Engenheiro Eletricista. Se for necessário o Engenheiro de Segurança do Trabalho deverá atuar.
Nível 3: Edificações complexas, onde há sistema de manutenção implantado conforme a ABNT NBR 5674 (Manutenção de Edificações). Deverá possuir equipe multidisciplinar. Profissionais: Arquiteto e Urbanista ou Engenheiro Civil, Engenheiro Eletricista, Engenheiro Mecânico e Engenheiro de Segurança do Trabalho.
Quais imóveis devem obrigatoriamente realizar Autovistoria?
Todos os imóveis existentes, excetuando:
– Edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares;
– Todas as edificações nos primeiros cinco anos após a concessão do “Habite-se”;
– Edificações com até dois pavimentos e área total construída inferior a 1.000m2;
– Edificações situadas em Áreas de Especial Interesse Social (AEIS).
Onde e como saber quais áreas estão classificadas como de “Especial Interesse Social”?
As consultas sobre Áreas de Especial Interesse Social (AEIS) devem ser feitas junto à Prefeitura de seu município.
As edificações não residenciais com área construída igual ou superior a 1.000m2 deverão proceder à Autovistoria (exemplo: galpões, escolas, hospitais, shopping centers etc.)?
Sim, a não ser que esteja nos primeiros cinco anos após a concessão do “Habite-se” ou situada em Áreas de Especial Interesse Social.
Um prédio (condomínio) de quatro andares, com área inferior a 1.000m2, também tem que apresentar um laudo de autovistoria?
Sim. De acordo com o disposto no § 2º do art. 1º do Decreto nº 37.426/2013, estão desobrigadas a realizar a Autovistoria as edificações com até dois pavimentos e área total construída inferior a 1.000m².
Ou seja, para a edificação estar isenta as duas condições têm que estar atendidas, cumulativamente.
Os condomínios de casas também terão que fazer a autovistoria?
As casas, edificações unifamiliares, mesmo em condomínio, estão isentas da obrigação.
Quanto às edificações situadas fora do município do Rio de Janeiro, deve-se verificar, inicialmente, se existe lei de âmbito municipal disciplinando a Autovistoria.
No Estado do Rio de Janeiro, está em vigor a Lei nº 6.400/2013, determinando a obrigatoriedade da realização da Autovistoria, cabendo ao município a responsabilidade pela elaboração do modelo do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP).
A partir do quinto ano após o “Habite-se”, é obrigatória a realização de vistorias técnicas periódicas, em que a decisão sobre que profissional ou empresa vai realizá-las cabe ao responsável pelo imóvel.
Qual o prazo para comunicação da vistoria técnica?
De acordo com o disposto no art. 1º do Decreto nº 37.426/2013, no Município do Rio de Janeiro, a autovistoria deve ser realizada com intervalo máximo de 05 anos.
Quanto aos demais municípios, deve-se verificar, inicialmente, se existe lei de âmbito municipal disciplinando a autovistoria. No Estado do Rio de Janeiro, está em vigor a Lei nº 6.400/2013, que estabelece a obrigatoriedade de autovistoria a cada 10 anos nos edifícios com menos de 25 anos de vida útil, a contar do “habite-se”, e a cada 05 em edifícios com mais de 25 anos de vida útil. Cabe ao município a responsabilidade pela elaboração do modelo do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP).
Quais as consequências caso o condomínio não realize a autovistoria no prazo assinalado?
Estará sujeito à notificação e a multas previstas no § 1º do artigo 4º da Lei Complementar nº 126/2013, e também pode ser responsabilizado civil e criminalmente por danos que a falta de reparos ou de manutenção da edificação venha a causar a moradores ou terceiros.
Como será calculada a multa para os casos de não cumprimento?
No município do Rio de Janeiro, de acordo com o disposto na Lei Complementar nº 126/2013, será cobrada ao responsável pelo imóvel multa, renovável mensalmente, correspondente a cinco VR (Valor Unitário Padrão Residencial) ou cinco VC (Valor Unitário Padrão Não Residencial), estabelecido para o imóvel, conforme o caso, para efeitos de cálculo do IPTU, nas seguintes infrações:
As multas serão aplicadas enquanto não for cumprida a obrigação, e a soma dos valores das multas não poderá ultrapassar o valor venal do imóvel, estipulado para efeito de cálculo do IPTU.
Os prédios da União, do Estado e do Município devem apresentar o laudo no mesmo prazo dos prédios particulares?
A legislação se aplica igualmente às edificações públicas e privadas. Não há isenção para os prédios públicos.
A lei de Autovistoria cita o arquiteto e urbanista ou o engenheiro como profissionais responsáveis pela elaboração dos laudos. Os laudos feitos pelas empresas já contratadas pelo condomínio servirão para o intuito? Exemplo: empresa que já faz manutenção dos elevadores e é obrigada a apresentar o Relatório de Inspeção Anual (RIA).
O Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores (RIA) é um importante documento a ser informado e disponibilizado ao profissional contratado para realizar a autovistoria (Engenheiro Mecânico), podendo inclusive,a critério ou não, vir a compor o Laudo Técnico da Vistoria Predial (LTVP).
No entanto, cabe destacar que o RIA de maneira alguma substitui o LTVP.