QUAIS ITENS DEVEM SER VISTORIADOS?
A atividade de inspeção predial tem por objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistemático do desempenho do edifício ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação.
Conforme as especificidades de cada edificação serão determinados os sistemas, subsistemas, elementos e componentes construtivos a serem contemplados na inspeção predial. A atividade de inspeção predial, pelo seu caráter de análise global da condição de conservação e funcionamento da edificação, inerentemente possui características multidisciplinares e pode demandar equipes com profissionais de diferentes formações.
É fundamental que a edificação seja verificada como um todo. Portanto, em edifícios multifamiliares, por exemplo, recomenda-se que sejam vistoriadas TODAS AS UNIDADES e não apenas as áreas comuns. Não são raros os exemplos de sinistros que decorreram de irregularidades localizadas no interior das unidades autônomas (residenciais e/ou comerciais e/ou de serviços), muitas vezes originando complicações em toda edificação.
Importante lembrar que a elaboração do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) não tem a finalidade de avaliar de forma exaustiva o cumprimento de todas as normas técnicas que se aplicam às edificações. Essa vistoria possui caráter fundamentalmente sensorial, destacando-se, assim, não ser parte do processo a identificação de problemas que não tenham manifestado sintomas ou sinais aparentes. Sendo assim, inicialmente, essa vistoria não deverá empregar ensaios tecnológicos, e nos casos em que estes sejam necessários, isso deverá estar detalhado no laudo.
Posto isso, são elencados, a seguir, os principais sistemas construtivos que devem ser inspecionados, assim como os aspectos que minimamente devem ser verificados em cada um desses sistemas:
– Fundações: ocorrências de erosão do solo e recalque diferencial.
– Pilares, Vigas, Lajes e Paredes estruturais: ligações com outros elementos estruturais, aparência, sinais de umidade, deformações visíveis, exposição de armadura, aberturas (rachaduras, fissuras, gretas e furos), desgaste superficial.
– Reservatórios estruturais (piscinas, caixas d’água, cisternas): Verificar quais elementos estruturais dão suporte e como são transmitidos esses esforços. Observar se existem sinais de eflorescência. É necessário relatório referente à limpeza dos reservatórios de água.
– Caixas de escada e de elevadores: ligações com elementos estruturais e vedações, patamares em bom estado (degraus), elementos aprumados.
– Elementos estruturais em balanço, principalmente varandas e marquises: deve-se atentar especialmente para as deformações, fissuras, cargas acidentais e outras características que possam induzir potencial ou iminentemente a ruína localizada. Em caso de dúvidas quanto à estabilidade do conjunto, realizar ensaios específicos para verificação da capacidade portante.
– Juntas de dilatação: verificar se apresentam desplacamento de concreto, exposição de armadura, deficiência nas juntas flexíveis de colmatação, marcas de infiltração, deslocamentos verticais entre si.
– Paredes, pisos e forros: verificar falta de revestimento, revestimento solto ou estufado, marcas de infiltração e umidade, deformações, equipamentos fixados externamente, aberturas (rachaduras, fissuras, gretas e furos), falta ou deficiência no rejunte e juntas de trabalho, abertura improvisada para passagem de cabos ou instalação de equipamentos. Fixação inadequada de redes de proteção.
– Janelas e portas: verificar perda de mobilidade e/ou deficiências na abertura e fechamento, fixação, vedação, infiltração, problemas na fechadura, elementos soltos, componentes quebrados que possam ocasionar risco de queda, ataque de pragas;
– Aberturas de ar condicionado: verificar as fixações dos aparelhos, acesso a drenos e vedação, principalmente nas instalações de máquinas para split na fachada;
– Portões automáticos e portas em vidro temperado: manutenção e funcionamento.
Verificar indícios de perda de desempenho, como infiltrações, descolamento da manta, sistema de impermeabilização perfurado, ressecamento e/ou craqueamento do sistema impermeabilizante por falta de proteção mecânica, falta de junta de dilatação em proteção mecânica.
Verificar vazamentos visíveis ou recorrentes; Deterioração/deformação nas tubulações; dano conformidade na pintura de identificação das tubulações, falta de identificação nos registros do barrilete, tubulações obstruídas, entupimento/extravasamento de calhas e ralos, a existência de visitas para as instalações de esgoto; caixas de inspeção íntegras e estanques, sem extravasamento de fluido e sem sinais de umidade. Observar se foram alteradas instalações recentemente.
Verificar lâmpadas queimadas, ausência de lâmpadas, ataque de pragas urbanas em quadros elétricos e de telefonia com fundo de madeira (antigos), modificações das instalações elétricas/improvisos, emendas, superaquecimento, fiações e cabos elétricos aparentes, quadro de luz obstruído/trancado/sem identificação dos circuitos, ausência de proteção ao barramento, curto circuito, falha de tomada/interruptor, estado dos condutores e dos protetores locais (disjuntores ou fusíveis limitadores).
Obs.: A casa de bombas, casa de máquinas dos elevadores, sistemas de proteção contra incêndio e sistema de ar condicionado central, mesmo que não abertos ao acesso público, devem ter proteções.
Verificar vazamentos, corrosão das tubulações, não conformidade nas dimensões mínimas do PI (Ponto Inicial), falta de abertura inferior do PI, abertura do PI, permitindo acesso pela via pública; se a instalação nas unidades é embutida, se existe recorrência de cheiro nas unidades e no quadro de medidores, se as prumadas externas estão fixadas e devidamente identificadas, e se o ponto de início de abastecimento possui ventilação.
Verificar filtro de ar com excesso de sujeira, ruídos anormais durante funcionamento dos condicionares, aparelho subdimensionado, ar condicionado não ajustado conforme a ABNT NBR 6401, No caso de sistema central: verificar dutos e instalações eletromecânicas.
Verificar erros no dimensionamento ou instalação do sistema, falta de testes periódicos, aparelho subdimensionado, falta de treinamento de operadores locais, presença de contaminantes próximos às tomadas de ar, falta de limpeza periódica dos filtros.
Verificar cabina desprovida de corrimão, quebra de botões da cabina/pavimentos, porta da cabina abre em movimento ou não fecha totalmente, falha de funcionamento do alarme/interfone/iluminação/ventilação, movimento do elevador com trepidações ou paradas bruscas, Desnível entre o piso da cabina e o pavimento maior que 5mm/20mm (com inclinação); Poço de elevador molhado/sujo/ obstruído/com falha do sistema de iluminação; vazamento óleo das máquinas, uso da caixa de corrida dos elevadores para acomodar tubulações elétricas que não sejam exclusivas do equipamento.
Nota: Relatório de Inspeção Anual para Elevadores (RIA) – Apesar da obrigatoriedade legal da empresa mantenedora enviar ao condomínio a cada 12 meses o documento em questão, recomenda-se ao profissional, em caso de dúvidas, indicar a inspeção nos elevadores (que deve ser realizada por engenheiro mecânico), visando eliminar qualquer tipo de responsabilidade sobre o equipamento.
Verificar problemas de vedação, perda de lubrificação, materiais armazenados inadequadamente na casa de bomba, óleo degradado/contaminado, níveis de ruído/vibração muito altos, vazamentos na carcaça da bomba. Verificar a existência de sistema de prevenção de acidentes em piscinas.
Verificar deformações excessivas; abertura de frestas; umidade na estrutura; deslocamentos, desalinhamentos e quebras de telhas; corrosão de parafusos de fixação/rufo metálico/calha metálica, ressecamentos das borrachas de vedação/vedantes de calhas e rufos, destacamentos de rufos; transbordamento e entupimento de calha/ralo; ausência da grelha do ralo, ausência de extravasor da calha, caimento do telhado insuficiente, falta de condições de segurança.
Examinar ausência do sistema (A>1500m² ou H>12m), queda de haste e antenas, corrosão em cabos, conexões e hastes, descidas insuficientes (exigência de uma descida a cada 20m de perímetro), ausência de luz de topo na haste do SPDA.
Extintores – Verificar descarregados/prazos de validade vencidos; lacre violado; sem indicação de seu tipo, quadro de instruções ilegível ou inexistente; quantidade insuficiente; instalados acima de 1,60m/abaixo de 0,20m do piso acabado; mangueira de descarga apresenta danos/deformação/ressecamento, sinalização incorreta.
Hidrantes – falta de conservação e sinalização da bomba de incêndio, dispositivo de comando da bomba quebrado ou em mau estado de conservação, mau estado de conservação das caixas de hidrantes; mangueira do hidrante enrolada inadequadamente/furada/cortada/ausente; registro emperrado ou com vazamento; mangueira conectada; ausência da mangueira; ausência do esguicho.
Saídas de Emergência – Ausência de sinalização das rotas de fuga e saídas de emergência; portas obstruídas; portas corta-fogo abertas e travadas com objetos; falha de iluminação autônoma; portas que abrem para o interior do edifício; saídas com menos de 1,20m de largura, escada sem corrimão.
Chuveiros Automáticos (sprinklers) – detectores sujos/pintados, área de atuação prejudicada por obstáculos, materiais como e fios e encanamentos amarrados nas tubulações do sistema.
Avaliar a falta de acessibilidade em determinados locais ou sistemas; observação das dimensões das circulações e vãos para a passagem de cadeira de rodas, incluindo áreas de manobras, nas áreas públicas; observação da altura para alcance manual frontal e lateral em equipamentos coletivos do condomínio; Atenção a sanitários e vestiários de uso comum e a porcentagem mínima disposta na Norma; entre outros itens descritos na Norma Brasileira NBR 9050 – Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos.
Piscina – Falha da impermeabilização; afundamento/trinca/descolamento/desgaste do revestimento; falha no rejunte; sistema de sucção de drenos, dispositivos de aspiração e tampas em desacordo com ABNT NBR 10339/2018; equipamento de apoio e/ou proteção com folga/solto/corroído/ausente; armazenamento de cloro em local inapropriado/não ventilado.
Playground – Falha na estrutura; Afrouxamento/rompimento de pinos/porcas/ parafusos/encaixes; barra de segurança/corrimão/barreira ausentes, rompidas ou afrouxadas; piso/degrau quebrado ou sem superfície antiderrapante; problema de escoamento da água pluvial; tomadas baixas desprotegidas; quinas vivas em paredes ou mobiliários; pisos desprotegidos/com emborrachado danificado.