A obrigação da realização da vistoria técnica periódica é do responsável pelo imóvel, assim entendido o condomínio (representado pelo síndico ou administrador), o proprietário ou ocupante a qualquer título.

Trata-se de atividade a ser realizada por engenheiro, arquiteto e urbanista ou empresa legalmente habilitada nos respectivos Conselhos Profissionais – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro (CREA-RJ) e Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU/RJ) – que elaborará o laudo técnico atestando as condições de conservação, estabilidade, segurança, habitabilidade e regularidade quanto às legislações existentes para cada caso da edificação.

O Estado do Rio de Janeiro, possui a Lei nº 6.400/2013, que está em vigor, determinando a obrigatoriedade da realização da Autovistoria, cabendo ao município a responsabilidade pela elaboração do modelo do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP). Os profissionais devem verificar se existe lei de âmbito municipal disciplinando a Autovistoria, não havendo devem seguir o que está determinado na Lei estadual.

No município do Rio de Janeiro, por exemplo, a Autovistoria deverá ser realizada com intervalo máximo de cinco anos, para verificar as condições de conservação, estabilidade, segurança, habitabilidade e regularidade quanto às legislações existentes para cada caso e garantir, quando necessário, a execução das medidas reparadoras. 

Laudo Técnico

Após efetuar a vistoria, o profissional técnico contratado deve elaborar o laudo técnico atestando as condições da edificação. No laudo técnico, o responsável pela vistoria informará se o imóvel encontra-se em condições adequadas ou inadequadas de uso, no que diz respeito à sua estabilidade, segurança e conservação, habitabilidade e regularidade quanto às legislações existentes para cada caso da edificação.

Caso seja constatada a inadequação, caberá ao responsável pelo imóvel a adoção das medidas corretivas no prazo estipulado. Após a conclusão das obras de reparo indicadas no laudo técnico, será elaborado laudo técnico complementar que ateste que o imóvel se encontra em condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança.

Os laudos técnicos deverão ser obrigatoriamente acompanhados dos respectivos Registros de Responsabilidade Técnica (RRT’s), junto ao CAU/RJ, ou Anotações de Responsabilidades Técnicas (ART’s), junto ao CREA-RJ, e serão entregues ao responsável pelo imóvel, que deverá dar conhecimento a todos os usuários da edificação. O documento deve ser arquivado para consulta pelo prazo de 20 anos, em local de fácil acesso e visibilidade.

Comunicado: o que e como informar?

O responsável pelo imóvel e/ou responsável técnico pela vistoria deverá comunicar à Prefeitura do seu município o resultado do laudo técnico. É importante que, caso o município não tenha ainda regulamentado os procedimentos para a autovistoria, os profissionais e entidades representativas locais cobrem da gestão municipal esta regulamentação, o que auxilia o trabalho e protege os profissionais envolvidos.

No caso da Cidade do Rio de Janeiro, que já possui regulamentação municipal sobre esta questão, se a avaliação constatar que a edificação possui adequadas condições de uso, no que diz respeito à sua estabilidade, segurança e conservação, isso deverá ser comunicado conforme as orientações abaixo. Dessa forma, a Autovistoria estará finalizada, devendo ser repetida no prazo de 5 (cinco) anos.

Entretanto, quando o laudo técnico indicar a necessidade de realização de obras de reparo para a adequação da edificação, o prazo estipulado para realização dessas intervenções deverá ser comunicado. Após a conclusão das obras de reparo indicadas, será elaborado laudo técnico complementar atestando que o imóvel se encontra em condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança, o que deverá ser comunicado. Dessa forma, a Autovistoria estará finalizada, devendo ser repetida no prazo de 5 (cinco) anos.

A equipe técnica (engenheiros e/ou arquitetos) poderá comunicar, a qualquer tempo, o resultado do laudo técnico que indicar a necessidade de obras de reparo na edificação.

Os comunicados serão enviados à Coordenação Geral de Fiscalização de Manutenção Predial da Secretaria Municipal de Urbanismo, órgão responsável por gerenciar o cadastro eletrônico, através do preenchimento do formulário on-line disponível no portal da Prefeitura, www.rio.rj.gov.br, e na página da Secretaria Municipal de Urbanismo, www.rio.rj.gov.br/web/smu, ou acessando diretamente o sistema digitando www.rio.rj.gov.br/smu/vistoriatecnica.

A situação dos imóveis em relação aos comunicados enviados pode ser consultada a qualquer momento no sistema. Para tanto, basta acessá-lo, clicando na opção “Consultar Situação do Imóvel” e ao final indicando o endereço desejado.

Preenchendo o comunicado

Para facilitar o preenchimento e envio dos comunicados de Autovistoria à Prefeitura do Rio de Janeiro, deverão ser seguidos os passos abaixo. Esse processo, depois de iniciado, deverá ser concluído em até 48 horas. Ao final do prazo, o procedimento deverá ser reiniciado.

• 1º passo: Acessar o site rj.gov.br/web/autovistoria.
• 2º passo: Acessar “Comunicar Vistoria”.
• 3º passo: Identificar, preferencialmente, o síndico ou responsável pela edificação. Esse processo poderá, também, ser executado pelo profissional responsável pelo laudo técnico.
• 4º passo: Após a identificação, clicar em “Enviar”. A pessoa identificada receberá em seu e-mail mensagem para acessar o link “Formulário de Comunicado de Vistoria”.
• 5º passo: Nesse link, o responsável pelo preenchimento do formulário “Vistoria Técnica de Edificações” informará a descrição do imóvel, os dados do profissional responsável pelo laudo técnico e os dados do responsável pelo imóvel.
• 6º passo: Ao final deste formulário, clique em “Enviar Comunicado de Adequação” ou “Enviar Comunicado de Necessidade de Obras de Reparo”, conforme o resultado do laudo técnico
• 7º passo: Aguardar confirmação de recebimento do comunicado de vistoria e de sua validação. 
• Você receberá uma mensagem informando que o teor do comunicado será submetido ao responsável pela elaboração do laudo para confirmação ³.

2 Caso o comunicado enviado indique necessidade de obras, depois de sua execução deverá ser providenciado laudo complementar que ateste a adequação da edificação, possibilitando o posterior envio do comunicado de adequação.

3 O comunicado informa o que o profissional técnico atestou no laudo. Quando o sistema recebe um envio de comunicado, automaticamente é enviado um e-mail para o responsável pela elaboração do laudo pedindo confirmação do conteúdo do comunicado. Confirmada a informação, seu comunicado será validado.

Prazos e sanções

Na Cidade do Rio de Janeiro os comunicados e as vistorias deverão ser realizados com intervalo máximo de cinco anos.

Os comunicados relativos aos resultados dos laudos técnicos complementares deverão ser encaminhados dentro do prazo indicado para a realização das obras necessárias para a adequação da edificação.

Os responsáveis pelos imóveis que não cumprirem a Lei serão notificados para que realizem a vistoria técnica no prazo de 30 (trinta) dias.

De acordo com o disposto na Lei Complementar nº 126/2013 será cobrada ao responsável pelo imóvel multa, renovável mensalmente, correspondente a cinco VR (Valor Unitário Padrão Residencial) ou cinco VC (Valor Unitário Padrão Não Residencial), estabelecido para o imóvel, conforme o caso, para efeitos de cálculo do IPTU, nas seguintes infrações:

• pela não realização da vistoria técnica no prazo determinado;
• pela não realização do laudo técnico que ateste estar o imóvel em condições adequa- das, após o prazo declarado para as medidas corretivas das condições do imóvel; ou
• pela não comunicação ao Município de que o imóvel encontra-se em condições adequadas de uso.

As multas serão aplicadas enquanto não for cumprida a obrigação, e a soma dos valores das multas não poderá ultrapassar o valor venal do imóvel, estipulado para efeito de cálculo do IPTU.