Decisões judiciais ratificam que avaliar imóveis é atribuição de arquitetos e urbanistas e engenheiros
| 30 de abril de 2021 |
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Decisões recentes de Tribunais de Justiça em diversos estados como São Paulo, Minas Gerais, Rio Grande do Sul e Paraná, ao julgar diferentes casos, que vão desde a desapropriação de imóveis em área rural a disputas em shopping centers ratificaram que a avaliação de imóveis é atribuição de arquitetos e urbanistas e engenheiros. Em todas as situações, laudos de avaliação feitos por corretores de imóveis foram anulados.
Os magistrados fazem alusão à NBR 14653, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que determina os procedimentos gerais para a “avaliação de bens”, dentre eles, imóveis tanto rurais quanto urbanos. A norma, por sua vez, se baseia na Resolução nº 345 do CONFEA, de 27 de julho de 1990.
Outra referência é a Lei nº 5.194/1966, que regula o exercício profissional das atividades de engenharia, arquitetura e agronomia. O art. 13 dessa lei afirma que “os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de engenharia, de arquitetura e de agronomia, quer público, quer particular, somente poderão ser submetidos ao julgamento das autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta lei”.
No Rio de Janeiro, o CAU/RJ monitora editais de concursos públicos e outras seleções que violem essa prerrogativa legal dos arquitetos e urbanistas. Um exemplo é o edital de concurso público do BNDES que exige curso específico de avaliação de imóveis, mesmo que a atribuição já faça parte das atribuições da profissão, conforme previsto no inciso VI, do art. 2º, da Lei 12.378/2010.
Para entender melhor a importância dessas decisões e da realização da avaliação de imóveis por profissionais habilitados, o CAU/RJ conversou com a conselheira Simone Feigelson. Arquiteta e urbanista, ela é especialista em avaliações imobiliárias com certificação AAA pelo IBAPE Nacional e doutora em engenharia civil pela UFF.
Por lei, apenas os arquitetos e urbanistas e engenheiros podem fazer avaliação de imóveis. Por que esses profissionais são os mais indicados?
Os profissionais arquitetos e urbanistas e engenheiros têm a capacitação para desenvolver trabalhos na sua habilitação decorrente da legislação vigente profissional. Além disso, constam diversas metodologias preconizadas nas normas técnicas, em especial no conjunto de normas ABNT NBR 14.653 de Avaliação de Bens. Entre os métodos indicados nas normas nacionais, e também nas internacionais, podemos citar o involutivo, da renda, evolutivo, comparativo direto de dados de mercado, da quantificação de custo, comparativo de custo e de indicadores de viabilidade.
Para a aplicação dos métodos são necessários conhecimentos mínimos que estes profissionais aprendem desde a graduação. Destaca-se, o conhecimento das características do objeto a avaliar, sejam elas qualitativas e quantitativas e a relação destas com o mercado imobiliário. Os profissionais da arquitetura e engenharia têm vasto conhecimento das características construtivas, dos materiais e das técnicas executivas, podendo atribuir, de forma adequada, o valor do imóvel. Finalmente, o conhecimento específico estatístico, inerente às avaliações, são necessários e estão dentro da esfera de conhecimento desses profissionais.
Em alguns estados, como Minas Gerais, São Paulo, Paraná e Rio Grande do Sul, decisões do Tribunal de Justiça ratificaram a necessidade de contratação de arquitetos e urbanistas e engenheiros fazerem avaliação de imóveis. Qual a importância dessa decisão?
Essas decisões e acórdãos, assim como as verificadas em outros estados da federação, demonstram a preocupação e o entendimento de diversos operadores do direito (juízes e desembargadores) da necessidade de profissionais adequadamente preparados e legalmente habilitados para execução de um trabalho técnico adequado e de qualidade, visto que as decisões judiciais devem ser baseadas em provas técnicas e não em opiniões ou trabalhos subjetivos.
O que arquitetos e urbanistas que querem trabalhar com avaliação de imóveis precisam saber? Pode falar um pouquinho sobre esse mercado?
Os profissionais que querem se dedicar a essa atividade devem se concentrar no estudo dos métodos estatísticos e nos critérios orçamentários de obras, além de conhecer técnicas específicas de atribuição de valor a bens diversos, como equipamentos, dispositivos construtivos e outros mais, tal como conhecimento na área ambiental. O mercado de atuação é amplo abrangendo, por exemplo, contratantes como: bancos, fundações, particulares, empreendedores, sistema judiciário, assim como outros derivados de procedimentos arbitrais e de implantação de infraestrutura.
A Norma de Avaliação, NBR 14.653, possui sete partes, nas quais, há um vasto campo de trabalho para os arquitetos e urbanistas, tanto na parte dois, referente a imóveis urbanos, como na parte sete, que está voltada para os bens de Patrimônios Históricos e Artísticos.
Atualmente, há também vários cursos disponíveis de extensão de curta duração e de pós-graduação que podem auxiliar os profissionais no seu aprimoramento. Para aqueles que têm interesse na área sugere-se participar do Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Cobreap) que, neste ano de 2021, ocorrerá em Goiânia.
